Корреспондент Kapital.kz выяснил, за что придется заплатить при реализации недвижимости

С 1 января 2020 года при продаже квартиры, дома, дачного строения или гаража разница в цене, которая сложилась между ценой покупки и ценой продажи недвижимости, будет облагаться индивидуальным подоходным налогом (ИПН) в размере 10%. И будет неважно, сколько времени недвижимость находилась в собственности продавца. Об этом сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

В соответствии с Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам декларирования доходов и имущества физических лиц» от 30 ноября 2016 года были внесены изменения в налогообложение сделок с недвижимостью.

В частности, с 1 января 2020 года при продаже имущества физическим лицом или индивидуальным предпринимателем доход от прироста стоимости как имущественный доход будет облагаться ИПН в размере 10%. Здесь речь идет о налогообложении сделок с жилой недвижимостью, дачными строениями, гаражами, объектами личного подсобного хозяйства. Также это касается земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства.

«В настоящее время доход от сделки по продаже объекта жилой недвижимости облагается ИПН, если объект находился в собственности продавца менее года. С 2020 года ИПН будет облагаться прирост стоимости по всем сделкам продажи жилой недвижимости независимо от срока владения. По действующей ставке налог составит 10% от разницы между ценой покупки (приобретения) и ценой продажи недвижимости. Если с 2020 года еще дополнительно будет введена прогрессивная шкала ИПН, то в зависимости от суммы сделки ставка по налогу может быть увеличена до 20% или даже до 30%», — пояснил в интервью Kapital.kz директор НИИ финансового и налогового права, д. ю. н. Евгений Порохов.

Рассмотрим пример. Допустим, квартира была приобретена в марте 2016 года за 10 млн тенге, а продана в декабре 2016 года за 13 млн тенге. Так как в собственности она находилась менее года, то с прироста ее стоимости, который составил 3 млн тенге, необходимо уплатить 10%-ный налог — 300 тыс. тенге. Если эта квартира будет продана в апреле 2017 года, когда с момента ее покупки пройдет 1 год, то ИПН платить уже не нужно. А вот в том случае если владелец захочет продать квартиру в марте 2020 года, то есть через 4 года после покупки, ИПН уже будет обязателен к уплате.

Евгений Порохов поясняет, что при внедрении обозначенных изменений в законодательство могут возникнуть проблемы. «Большинство казахстанцев приобретали жилье еще в 80-е, 90-е годы, когда цены на него были „смешные“, в рублях. В 2020 году разница между ценой покупки (приобретения) недвижимости и ценой ее продажи может быть огромной, некорректной», — отмечает Евгений Порохов.

Собеседник рекомендует для определения рыночной стоимости недвижимости обращаться к услугам оценщиков. «Это можно сделать в случаях, если документы на квартиру были потеряны или недвижимость оказалась у собственника ранее по договорам дарения или наследования, доход по которым пока, кстати, тоже не облагается ИПН», — уточняет Евгений Порохов.

Юрист также пояснил, как необходимо действовать собственникам жилья в том случае, когда после приобретения квартиры в ней был сделан капитальный или текущий ремонт, которые повлияли на стоимость и цену квартиры.

«Законодательством предусмотрен учет расходов на ремонт при совершении сделки купли-продажи. Если был произведен ремонт квартиры, то при ее продаже также желательно обратиться к оценщикам. Если же владелец квартиры не намерен делать оценку недвижимости, то ему необходимо иметь на руках все документы, подтверждающие стоимость ремонта: договоры с ремонтными бригадами, фискальные чеки по строительным материалам, сантехнике и т. п.», — поясняет Евгений Порохов.

Несомненно, в реальности продавец и покупатель недвижимости могут договориться и не указать реальную сумму сделки в договоре купли-продажи.

«Такая реакция рынка ожидаема. Скорее всего, как только закон о налогообложении сделок с недвижимостью вступит в силу, граждане начнут самостоятельно регулировать условия сделок. Не исключено, что появится „черный нал“. Но с введением в 2020 году всеобщего декларирования доходов и расходов граждан при возникновении „серых сделок“ у налоговиков к продавцам недвижимости могут возникнуть вопросы о том, где они взяли несколько потраченных и ничем не подтвержденных в декларации по источникам доходов миллионов тенге, которые на деле были образованы от продажи недвижимости», — сообщил Евгений Порохов.

Директор ТОО «Центр оценки Алматы» Бауыржан Бектаев уточняет, что стоимость оценки квартиры варьируется от 5 тыс. до 30 тыс. тенге. «Оценка жилых домов находится в коридоре 8−50 тыс. тенге, земельного участка: 5−25 тыс. тенге», — заметил оценщик.