В данное время рынок недвижимости находится на стадии развития, при этом следует отметить, что последствия кризиса в некоторых аспектах оказали на него плодотворное влияние. 

В данное время рынок недвижимости находится на стадии развития, при этом следует отметить, что последствия кризиса в некоторых аспектах оказали на него плодотворное влияние. Потенциальные инвесторы, памятуя о возможных последствиях, не спешат вкладывать капитал в необоснованные ценовые предложения.

В этой связи огромную значимость для целей адекватной оценки стоимости приобретает Сравнительный подход. Однако анализ оценочной практики показывает, что зачастую оценщики не в полной мере осознают все аспекты данного подхода к оценке.

Данные рекомендации раскрывают некоторые наиболее важные на взгляд автора аспекты данного подхода.

Осмотр

Первой стадией оценки, несомненно, является осмотр объекта и предшествующий ему анализ документов.

Хотя сам осмотр не является оценкой, ошибки, возникающие при его проведении, могут  влиять на правильность определения стоимости объекта. Остановимся на правилах проведения осмотра:

До начала осмотра следует предварительно определить тип объекта оценки и проверить представленную документацию на предмет полноты описания параметров объекта.

Указанное правило следует трактовать так – до начала осмотра оценщик должен знать, что он будет осматривать и убедится, что ему представлены для этого необходимые документы.

Осмотр должен носить всесторонний характер с целью определения и фиксации всех индивидуальных параметров объекта влияющих на его стоимость.

Не зафиксировав при осмотре индивидуальный параметр, например отсутствие коммуникаций, оценщик в дальнейшем может неверно подобрать аналоги для оценки или не правильно провести их сравнение с объектом оценки.

На стадии проведения осмотра следует однозначно определить тип объекта и определить его значимый параметр. После чего зафиксировать значение данного параметра объекта.

Под значимым параметром в данном случае следует понимать тот параметр объекта, цена за единицу которого наиболее полно отражает стоимость всего объекта.

На данном моменте следует остановиться особо оценщик должен четко осознавать, какие именно факторы влияют на стоимость объекта, и какой из этих факторов является наиболее значимым. Например, для склада – это объем хранения, для кинотеатра или кафе – количество посадочных мест, для квартиры или жилого дома – общая площадь.

При этом следует учесть, что тот же параметр, как правило, имеет решающее значение и для Доходного подхода к оценке. В то же время он может как соответствовать, так и не соответствовать базовому параметру, применяемому для расчета стоимости Затратным подходом.

Выбор подхода(ов) для оценки

До начала оценки оценщик должен провести анализ правомерности применения того или иного подхода к оценке, при определении стоимости объекта, для этого следует:

До начала оценки однозначно определить цель проведения данной оценки, т.е. определить для чего в дальнейшем послужит определенная стоимость объекта.

Если речь идет о последующей продаже, следует учесть, на каких условиях она будет проходить – свободный или ограниченный рынок. В первом случае приоритет будет у сравнительного подхода, во втором у затратного либо доходного подходов.

В случае использования полученной стоимости для принятия решения о субсидировании наибольший приоритет приобретают данные доходного подхода.

Определившись с приоритетностью, следует провести анализ достоверности данных используемых в данном подходе для определения стоимости.

В случаях абсолютной невозможности получения достоверных даны оценщик должен принять решение о неприменимости данного подхода. Если данные имеются, но их достоверность вызывает сомнение, при определении итоговой стоимости, данные полученные при расчете данным подходом следует сравнить с данными полученными при применении другого подхода.

Также следует учитывать, что в рамках подходов существуют различные методы – использующие различные данные для определения стоимости.

В данной методике будет рассмотрен Сравнительный подход.   

Подбор аналогов

Определившись с правомерностью применения сравнительного подхода, оценщик должен выбрать конкретный метод оценки. Как правило, наиболее приемлемым с точки зрения получения исходных данных является метод рыночной информации.

Данный метод основан на анализе ценовых предложений по продаже объектов аналогичных объекту оценки.

Анализ оценочной практики показывает, что при правильном подборе аналогов и грамотной коррекции их стоимости, для адекватного суждений о стоимости объекта оценки достаточно от трех до пяти аналогов. Вместе с тем количество доступной информации зачастую может превышать указанное количество. Кроме того, в случае неверного выбора аналога для сравнения полученная стоимость может быть не адекватной. Остановимся на принципах подбор аналогов подробней.

Аналог, выбранный для сравнения должен соответствовать объекту оценки по своему типу.

Данное правило является не столько обязательным, сколько желательным, суть его такова, что для определения стоимости жилой недвижимости не следует использовать предложения по продаже коммерческих или промышленных объектов и наоборот.

Исключением могут явиться случаи, когда объект меняет свой первоначальный тип, например переделка квартиры под магазин, но и то, лучше искать аналогичные  - переделанные из квартир, магазины.

Аналог, выбранный для сравнения должен иметь аналогичный с объектом оценки значимый параметр.

Спектр объектов одного типа достаточно широк, например кинотеатр, магазин, салон красоты – все данные объекты относятся к коммерческому типу. Однако оценивать магазин исходя из данных по продаже кинотеатра неверно.

Аналог, выбранный для сравнения должен иметь максимально возможное количество совпадений с объектом оценки по индивидуальным параметрам.

Суть данного правила в том, что чем более похожим друг на друга по своим данным будут объект и аналог, тем достовернее стоимость аналога будет отражать возможную стоимость объекта.   

Сравнение особенностей аналогов и объекта оценки

После выбора аналогов для сравнения следует проанализировать их индивидуальные особенности на предмет их соответствия – различия, аналогичным особенностям объекта оценки, для этой цели следует

До проведения сравнения следует однозначно описать индивидуальные параметры аналогов и указывать источник получения данных.

Для этой цели можно использовать следующую таблицу:

Количество строк зависит от количества аналогов, количество столбцов от количества параметров. Следует учесть, что в данной таблице подлежат отражению только параметры, в наибольшей степени, влияющие на стоимость, например, указывать цвет стен или форму крыши нет необходимости.

Применение данной таблицы позволяет обосновать последующие применение повышающих и понижающих поправок, либо их отсутствие.

Определившись с количеством параметров сравнения, следует приступать непосредственно к оценке, путем корректировки стоимости цен аналогов исходя из их похожести, расхождения с объектом оценки.

Корректировка стоимости аналогов

Непосредственно определение стоимости объекта, исходя из стоимости аналогов, заключается в корректировки цены единицы значимого параметра каждого аналога исходя из его особенностей по отношению к объекту, таким образом:

Корректировку аналога следует проводить до соответствия выбранного параметра параметру объекта.

Это правило следует понимать так, стоимость аналога уменьшается, если он лучше объекта и увеличивается, если он хуже.

В оценочной практике сложились определенные максимально допустимые значения корректировки для того или иного параметра, но как правило не более 20% по конкретному параметру. Конкретное значение корректировки следует выбирать индивидуально, исходя из степени влияния данного параметра на стоимость, однако следует учитывать следующие правило:

Итоговая сумма всех значений корректировок по аналогу не должна быть более 20% процентов.

Данное правило следует понимать так – если аналог требует корректировки первоначальной стоимости более чем на 20%, то он недостаточно соответствует объекту, т.е. не является его аналогом.

Кроме того, не следует упускать из виду и основную цель сравнения – получения средней стоимости.

Итоговые значения стоимости аналогов должны быть максимально приближенными друг к другу

Суть данного правила в том, что целью коррекции каждого аналога является приведение его до максимально возможного соответствия объекту, т.е. некой константе. Значительный разброс в данном случае свидетельствует, что коррекция проведена неверно, либо аналог подобран неправильно.

В целом относительно разброса итоговых стоимостей аналогов можно применять правило 20%, т.е. скорректированные стоимости каждой пары аналогов не должны различаться более чем на 20% .

Примеры основных корректировок стоимости

Рассмотрим некоторые из возможных корректировок и правила их применения:

Корректировка на торг – по сути, скидка при фактическом проведении сделки, может принимать значения от 0% - проведенная сделка до -20%. Относится к разряду обязательных корректировок. Величина зависит от суммы сделки, т.е. размера объекта. Для небольших объектов – квартиры, маленького магазина и т.п. имеет значение до -10%, для средних до -15%, для крупных – промышленные базы, заводы и т.п. до -20%.

При применении следует учитывать сложившуюся в регионе практику торга.

Корректировка на расположение – коррекция стоимости исходя из места взаиморасположения аналога и объекта оценки. Для правильного применения следует проводить мониторинг инвестиционной привлекательности возможных районов расположения в зависимости от типа недвижимости.

Корректировка на год постройки – коррекция стоимости исходя из разницы срока службы аналога и объекта оценки, ввиду сложности получения данных и малой значимости может, не применятся. Исключением являются случаи значительного расхождения срока службы, в общем виде может быть описана как: разница в 1 год службы равна разнице в 0,5% стоимости.

Корректировка на капитальность – коррекция стоимости исходя из особенностей конструкции аналога и объекта оценки, отражающая разницу в степени капитальности (долговечности) объекта и аналога.

Корректировка на конструктивные особенности – коррекция стоимости исходя из особенностей конструкции аналога и объекта оценки, отражающая разницу в конструкции объекта и аналога. Может применяться при наличии, либо отсутствии того или иного элемента, например мансардного или подвального этажей. При применении следует учитывать, что стоимость указанных этажей составляет порядка 70% от стоимости стандартного этажа.

Также может использоваться в качестве коррекции на отдельное расположение объекта или пристроенность (встроенность)  его к другому объекту.

Корректировка на отделку – коррекция стоимости исходя из разницы в качестве отделки аналога и объекта оценки. Для целей оценки рекомендуется использование следующих категорий отделки:

«Требует отделки» – черновая отделка, не имеет отделки либо требует замены отделки.

«Типовая отделка» – отделка с применением широко распространенных материалов, стандартная для данного типа объектов (econom).

«Хорошая отделка» – отделка с незначительным применением дорогих материалов, стандартная для данного типа объектов (standart).

«Отличная отделка» – отделка с частичным применением дорогих материалов, редкая для данного типа объектов (premium)

«Высококачественная отделка» – отделка с применением только дорогостоящих материалов, очень редкая для данного типа объектов (de luxe).

Корректировка на величину – коррекция стоимости исходя из разницы в величине значимого параметра аналога и объекта. При применении следует учитывать правило «Опта», чем большее количество единиц мы приобретаем, тем меньше стоимость одной единицы. Если величина значимого параметра у аналога больше чем у объекта оценки коррекция положительная (каждая единица стоит дешевле, чем у объекта), если меньше – коррекция отрицательная (каждая единица стоит дороже, чем у объекта). Однако следует учитывать, что незначительные колебания величины не влияют изменение стоимости, как правило, применяется для средних и крупных объектов.

Корректировка на инженерное обеспечение – коррекция стоимости исходя из обеспеченности объекта и аналога инженерными коммуникациями, либо их качества.

Корректировка на размер земельного участка – коррекция стоимости для объектов, имеющих в своем составе отдельный земельный участок (частная собственность) исходя из соотношения его размеров у аналога и объекта оценки. Принцип применения – если площадь участка у аналога больше чем у объекта, коррекция отрицательная, если меньше – коррекция положительная. В общем виде возможно применение данной поправки не в процентном виде, а как разницы в стоимости выкупа участка, по формуле:

Поправка к цене аналога = (Sзем/об – Sзем/ан) х Cвык

Где:       Sзем/об – площадь участка объекта

              Sзем/ан – площадь участка аналога

              Cвык – ставка выкупа единицы площади участка

При этом ставка может быть определена как исходя из данных открытого рынка, так и в случае отсутствия данных, как базовая ставка для данного населенного пункта.

Корректировка на этажность – коррекция стоимости для, объектов расположенных в многоэтажных зданиях. Возможный принцип применения основан на соотношении стоимости исходя из предпочтительности расположения:

Второй этаж – 100%

Третий этаж – 95%

Промежуточные этажи – 90%

Первый и последний этаж – 85%

Для зданий до 3-х этажей, любой этаж – 90%

Корректировка на дополнительное обеспечение – коррекция стоимости исходя из наличия сугубо индивидуальных параметров у аналога либо объекта оценки. Как пример можно рассмотреть наличие вертолетной площадки или теннисного корта на участке жилого дома либо иных мало распространенных факторов.

Словарь терминов

Тип объекта недвижимости (оценки) – деление объектов недвижимости, на классы исходя из сферы их использования – коммерческая, жилая, промышленная.

Коммерческий тип – недвижимость приносящая доход от своего использования

Жилой тип – недвижимость, используемая для проживания

Промышленный тип – недвижимость используемая для производственных целей.

Индивидуальный параметр объекта – отличительная особенность объекта

Значимый параметр объекта – индивидуальный параметр объекта, цена за единицу которого наиболее полно отражает стоимость всего объекта, данный параметр используется как базовый при расчете стоимости.

Цель  оценки – определение рыночной или иной стоимости объекта,

Сравнительный подход - подход, основанный на анализе цен объектов аналогов и факторов ценообразования, сложившихся на соответствующем сегменте рынка с целью определения стоимости объекта оценки

Метод оценки - совокупность действий юридического, финансово-экономического
и организационно-технического характера, используемых для установления стоимости объекта

Метод рыночной информации - определение стоимости объекта путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся сегменте рынка.

Д.О. Кормилин